Lze získat podnikatelský úvěr, když už je na nemovitosti hypotéka?

Hypotéka sama o sobě neznamená automatické zamítnutí

Na domě nebo bytě může být zástavní právo ve prospěch banky a přesto má smysl ověřit možnosti podnikatelského financování. První otázkou není jen odhadovaná cena nemovitosti, ale také výše zajištěného dluhu a právní omezení, která se k nemovitosti vážou.

Úvěr na nemovitost s hypotékou se posuzuje individuálně. Někteří poskytovatelé další zástavu v určitém pořadí přijmout nemusí; význam má také součet stávající a nové splátky vůči příjmům podnikatele.

Co znamená druhá zástava a její pořadí

Druhá zástava znamená další zástavní právo k téže nemovitosti. Nezískává automaticky stejné pořadí jako původní bankovní zástava. Práva a ujednání o jejich pořadí se zapisují do katastru; pro posouzení je proto důležité, kdo už má zástavní právo a v jakém pořadí.

Pořadí ovlivňuje postavení jednotlivých věřitelů při realizaci zástavy. Podnikatel by měl rozumět tomu, co se stane, pokud nebude schopen splácet některý z úvěrů, a nevyvozovat možnost dalšího úvěru jen z toho, že je nemovitost dražší než zůstatek hypotéky.

Zkontrolujte zákaz zatížení a podmínky banky

Na aktuálním listu vlastnictví prověřte nejen zástavní právo, ale i případný zákaz zcizení nebo zatížení a další zápisy. Zákaz zatížení zapsaný jako věcné právo může nové zajištění blokovat. Vedle katastru je potřeba projít také hypoteční a zástavní smlouvu; banka může mít smluvní podmínky pro další nakládání s nemovitostí.

Souhlas banky nemusí být potřeba ve všech případech, ale nelze předpokládat ani opak. Záleží na konkrétních zápisech, smlouvách a navrženém postupu. Pokud je právní stav složitý, vyplatí se nechat ho před podpisem vysvětlit odborníkem.

Volná hodnota není prostý rozdíl ceny a hypotéky

Odhad nemovitosti minus aktuální zůstatek hypotéky není automaticky částka, kterou lze znovu půjčit. Poskytovatel může pracovat s vlastní uznanou hodnotou zajištění a zohledňuje předchozí zástavu, umístění, stav, prodejnost i další omezení.

Stejně důležitá je schopnost splácet. Pokud by druhý úvěr přetížil cash flow firmy, vyšší hodnota nemovitosti sama nabídku nezachrání. Možná částka, splatnost a podmínky vyplynou až z individuálního posouzení.

Jaké podklady si připravit pro předběžné posouzení

Pro první nezávaznou poptávku pomůže přehled o nemovitosti a současném financování. Přesný rozsah dokumentů upřesní specialista podle typu nemovitosti, podnikání a právního stavu.

• aktuální list vlastnictví a základní údaje o nemovitosti
• informace o stávající hypotéce, aktuálním zůstatku a měsíční splátce
• hypoteční a zástavní smlouva, zejména ujednání o dalším zatížení
• požadovaná částka a zamýšlené využití v podnikání
• přehled příjmů, výdajů a ostatních závazků

Jaké jsou možnosti, když druhá zástava nevyjde

Není-li další zástavní právo přijatelné, může se podle situace posuzovat refinancování dosavadního dluhu nebo zajištění jinou vlastní nemovitostí. Ani jedna cesta není automatický nárok: vyžaduje ověření původní smlouvy, nákladů, termínů a schopnosti splácet.

Před podpisem porovnejte celkové náklady obou závazků, sankce, podmínky předčasného splacení a riziko ztráty nemovitosti při dlouhodobém nesplácení. Předběžné posouzení není konečné schválení ani závazná nabídka.